近日，在第五届中国金融前沿学术论坛上，首都经济贸易大学党委副书记、校长吴卫星教授发表题为“可赎回反向住房抵押贷款与住房财富释放”的主旨演讲。演讲围绕老龄化背景下居民住房财富释放问题展开，聚焦“有资产、手停口停”老年家庭的流动性约束、传统反向住房抵押贷款参与率偏低的原因，以及可赎回产品设计的制度价值，为养老金融产品创新和居民财富配置优化提供了新的研究视角。
吴卫星教授发表演讲
演讲内容
吴卫星教授指出，生命周期理论和持久收入假说通常认为，家庭可以通过储蓄、借贷和资产配置在生命周期内平滑消费，对临时收入冲击的反应不应过于剧烈。然而现实经验表明，许多家庭虽然拥有住房等非流动性资产，却缺乏足够现金缓冲，难以应对养老、医疗和日常消费支出，形成“住房富裕、现金贫困”的财富结构。这类家庭既不是通常意义上的贫困家庭，也不具备充足的流动性资产，其核心矛盾在于住房资产难以有效转化为可支配现金流。吴卫星教授将这类群体概括为“有资产、手停口停”家庭，并指出在中国居民财富结构中，住房资产占比高、老龄化程度上升、退休后流动性压力增加，使住房财富释放成为养老金融发展中亟待回答的重要问题。
围绕这一问题，吴卫星教授进一步讨论了反向住房抵押贷款的理论价值与现实困境。反向住房抵押贷款能够让老年人将住房抵押给金融机构，定期获得现金流，同时继续居住在原有住房中，理论上可以有效缓解老年家庭流动性约束。但从国际和中国实践看，反向抵押贷款的市场参与率长期偏低。其原因不仅在于产品复杂、认知不足和房价风险，还与家庭遗产动机、对子女继承的考虑以及对房价上涨收益流失的担忧密切相关。传统反向抵押贷款中，家庭一旦将住房抵押，贷款本息随时间累积，会逐步减少房屋净值中可用于传承的部分，这容易降低有子女家庭和重视住房传承家庭的参与意愿。
针对传统产品的不足，吴卫星教授重点分析了“可赎回反向住房抵押贷款”的产品设计。该设计的关键在于赋予借款人或其继承人在未来偿还本息并支付相应费用后赎回房产的权利。与不可赎回产品相比，可赎回设计一方面可以释放住房资产流动性，另一方面也保留了家庭获取房价上涨收益和实现代际传承的选择权。换言之，赎回权不仅是一种金融合约条款，更是连接养老保障、住房财富管理和家庭代际传承偏好的制度安排。它通过降低家庭对“失去房产”和“失去上涨收益”的顾虑，改善了反向抵押贷款产品与中国家庭偏好之间的适配性。
在研究方法上，吴卫星教授介绍了团队构建的动态生命周期结构模型。模型综合考虑寿命风险、健康风险、房价风险和流动性约束等因素，并对不可赎回与可赎回两类反向抵押贷款产品进行比较。研究发现，相较于不可赎回产品，可赎回设计能够显著提高相关家庭的产品参与率，并带来更高的福利改善。福利收益的来源不仅包括流动性释放，还包括下行风险保护以及赎回权带来的上行期权价值。其中，流动性释放是反向抵押贷款最直接的价值来源，而赎回权则进一步提高了产品吸引力和家庭福利。
最后，吴卫星教授指出，可赎回反向住房抵押贷款为激活中国反向抵押贷款市场提供了重要制度创新思路。在养老压力上升和居民住房资产占比较高的背景下，金融产品创新不能只从金融机构风险定价出发，也必须充分考虑家庭行为、文化偏好和代际传承动机。未来，应进一步完善产品定价、风险管理、赎回费设计和市场推广机制，使住房资产更好服务居民养老保障和消费平滑，推动养老金融在服务民生和优化居民资产配置中发挥更大作用。
图文 | 金融学系
责编 | 马艺丹
校对 | 麦嘉杰
初审 | 区昕然
复审 | 陈创练
终审发布 | 何凌云 蒋海
（来源：暨南大学经济学院微信公众号）
